連載：第6回建設業

約75％の投資家が、今後も積極的に不動産へ投資する考え-新型コロナウイルスによる不動産市場への影響調査

BizHint 編集部 2020年6月2日(火)掲載

総合不動産サービス大手JLL日本法人（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、国内外の投資家の皆様を対象に「新型コロナウイルスによる不動産市場への影響」についてオンラインアンケートを実施、その結果をまとめました。

投資家の約75％が今後も積極的に不動産へ投資する考え

調査の結果、現在の投資スタンスについて、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う(67.2%)」、「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う(7.7%)」※1と投資家の約75％が積極的に投資すると考えており、引き続き不動産投資への関心が高いことがわかりました。物件取得価格水準については、投資家の約9割が「5%以上下落する」と回答し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があるとみている投資家が多いようです。保有物件の売却を検討すると回答した投資家は2.6％（既存所有物件の一部売却検討：1.7%、既存所有物件の売却検討：0.9％）と少数に留まりました。不動産への投資意欲が依然として強い一方で、新型コロナウイルス発生以前からみられた投資対象物件の枯渇した状況が今後も継続すると考えられます。

約５割の投資家が首都圏※2への投資を検討、首都圏以外では福岡に注目

投資ロケーションに関しては、複数回答ながら東京都心5区が16.5%、首都圏全域が14.7%、東京23区が14.3%とトップ3を占め、約5割の投資家が首都圏への投資が第一と回答しました。首都圏以外の投資については、福岡11.7%、大阪都心3区11.1%、名古屋圏が10.5%、関西圏が10.4%、大阪市8.3%と拮抗しています。四大都市圏で柔軟に対応する意向の投資家が多くみられ、地方都市への不動産投資の意欲の高さもうかがえます。とりわけ、福岡への投資意欲の高さが注目されます。この背景は、第一に福岡の地理的な優位性（アジア主要都市に近接、九州全域をカバーする拠点性の高さ）が挙げられます。次に国立社会保障・人口問題研究所による人口予測によれば、2045年までの人口増加率は、東京を含む都道府県の県庁所在地の中で最も高い※3。人口の増加基調が続き、自治体による企業誘致策なども積極的に行われており、ヒト・企業の集積が高まっています。また、街がコンパクトに形成され、職住近接が高いレベルで実現されています。加えて、中心部から1時間以内でアクセスできる物流拠点もあり、多様なアセットの投資機会があることが投資家の投資意欲の高さにつながっていると考えられます。

セクター別にみると、オフィスが全体の22.6%を占めトップ、レジデンシャル（賃貸住宅）も全体の22.3%とオフィスと同程度の関心を集めています。加えて、物流は17％と、リテール（商業施設）の9.8%を上回る関心が寄せられています。物流は、テナントとの契約形態が長期であることや生活必需品の需要が増加し、新型コロナウイルスの影響が追い風になって、関心度が高まっているといえます。投資家の間では、基軸となるセクターは引き続きオフィスであり、今後も継続して投資していこうとする一方で、景気後退局面で耐性を持つとされる、いわゆる「インフラ系」セクターの賃貸住宅と物流を併せた三本柱が今後の投資戦略として支持されたといえます。

物件取得の障害は「価格が投資目線に合うか」が最多の21.1%

現在物件取得にあたって障害となっていることについては、「価格が投資目線に合うかどうか」が21.1%と最も多くなりました。次いで「レンダーの融資姿勢の不明確さ・意思決定の遅延」を懸念する声や「投資判断に必要な情報が不足している」もそれぞれ約15％となりました。その他、入国規制や外出自粛による物件デューデリジェンスへの支障やテレワークなどによる意思決定プロセスの遅延など、物理的な側面からの障害がみられているという回答もありました。今後の投資で最も重要な点は「価格の妥当性」（34.1%）ですが、それを確信できるだけの情報が不足しており、また今後の新型コロナウイルス感染拡大も予測ができないことから、投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いのが実情といえます。

※1　四捨五入などにより、必ずしも合計が100%になるとは限りません。
※2　東京都心5区：千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区
首都圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
大阪都心3区：北区、中央区、西区
福岡圏：福岡県、佐賀県
名古屋圏：愛知県、岐阜県、三重県
関西圏：大阪府、京都府、兵庫県
※3　国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（2018年推計）』よりJLLにて推計